Quy định của pháp luật vẫn còn nhiều kẽ hở để một số đối tượng lợi dụng thực hiện hành vi lũng đoạn, thông đồng đấu giá đất. Trước tháng 6 năm 2024, mức giá khởi điểm thường được địa phương thuê tư vấn định giá. Thành phố sẽ ủy quyền cho các quận, huyện chủ động xác định hệ số điều chỉnh (K). Mức giá khởi điểm được xác định bằng đơn giá tại bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh nên tương đối sát với giá thị trường.
Nhưng thời điểm 1/8/2024, Nghị định 71 hướng dẫn Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, thành phố đã dừng việc ủy quyền đồng thời bỏ quy định cho thuê tư vấn. Trong thời gian chờ ban hành bảng giá đất mới, việc tính mức khởi điểm dựa theo bảng giá đất được ban hành từ năm 2013 nên mức khởi điểm ở mức rất thấp.
Cụ thể, huyện Mỹ Đức, giá khởi điểm chỉ từ 1,1 - 1,7 triệu đồng/m2; Sóc Sơn: từ 2 - 3 triệu đồng/m2; Hà Đông, quận trung tâm đang phát triển mà giá khởi điểm cũng chỉ dao động từ 22,8 - 32,2 triệu đồng/m²; Quốc Oai: 4,7 triệu đồng/m2; Thạch Thất: 5,7 triệu đồng/m2; Hoài Đức: 7,3 triệu đồng/m2; Thanh Oai: 8,6 triệu đồng/m2.
Ông Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cho biết: "Để tránh hiện tượng làm giá thổi giá, theo tôi, chính quyền các địa phương phải đặt ra giá khởi điểm sát với giá thị trường để từ đó giá được trả sẽ không cao. Thứ hai, giá đặt cọc phải cao hơn, người tham gia ít đi thì việc bỏ cọc khó khăn hơn".
Tổ chức đấu giá nhiều vòng được các quận, huyện áp dụng nhằm ngăn chặn thông đồng, trúng với giá thấp. Tuy nhiên điều này lại tạo cơ hội cho người tham gia đấu giá gặp nhau, trao đổi, bàn bạc. Việc thổi giá, tạo sốt ảo, kích sóng để đẩy hàng tồn xung quanh đã xuất hiện.
Bắt đầu từ thời điểm ngày 10/8/2024, phiên đấu giá 68 thửa đất ở thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, với nhiều kỷ lục được thiết lập: 1.500 người tham dự với 4.200 hồ sơ, giá trúng cao nhất được đẩy lên mức 103,3 triệu đồng/1m2. Tiếp đến ngày 19/8, cuộc đấu giá 19 thửa đất ở xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, cũng gây sốc dư luận khi đấu xuyên đêm 18 tiếng. Hơn chục thửa đất đã trúng với mức trên 100 triệu đồng một m2, trong đó lô cao nhất là 133,3 triệu một m2. Phiên đấu giá đất ngày 19/10/2024 tại quận Hà Đông kết thúc sau 15 giờ đồng hồ với lô đất trúng cao nhất lên tới 262 triệu đồng/m2.
Điều phi lý là hầu hết các thửa đất dù được trả giá rất cao đều được rao bán chênh cả trăm triệu đồng. Đất nền xung quanh khu vực đấu giá cũng được kích nóng, tăng phi mã tiệm cận với mức đấu giá.
Anh Trần Văn Đức, huyện Quốc Oai, chia sẻ: “Những người có nhu cầu thực như chúng tôi không thể mua được đất vì giá bị đẩy quá cao, đề nghị nhà nước cần có giải pháp đấu giá đất đúng giá trị thực”.
Một bất cập lớn trong cuộc đấu giá là khách hàng không bị mất tiền cọc dù có hành vi trả giá cao ở vòng đấu trước rồi bỏ ngang hoặc điền phiếu trả giá không hợp lệ ở vòng đấu sau... Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng phá đấu giá đất như ở Sóc Sơn và Thanh Oai.
Nhiều ý kiến cũng cho rằng cần khẩn trương xây dựng bảng giá đất mới, đồng thời nghiên cứu ban hành những quy định chặt chẽ như phải cam kết về thời gian xây dựng nhà ở trên đất, từ 1-2 năm sau khi trúng đấu giá mới được phép chuyển nhượng... Quan trọng hơn phải tăng cường chế tài, xử lý nghiêm minh những đối tượng có hành vi thao túng, lũng đoạn thị trường.
