465 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành thủ tục và triển khai đầu tư xây dựng, trong đó 110 dự án khởi công xây dựng; 309 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư mới và mới chỉ có 46 dự án hoàn thành. Để đạt được mục tiêu xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, cần phải đấy nhanh tiến độ lên nhiều lần. Thế nhưng những vướng mắc hiện hữu về pháp lý và nguồn vốn là rào cản chính khiến mục tiêu này đang dần bị chậm tiến độ. Tuy nhiên, Luật Nhà ở sửa đổi mới được Quốc hội thông qua gần đây, được ví như một chiếc phao cứu sinh giúp khơi thông những ách tắc pháp lý – được coi là 70% nguyên nhân.
Đầu tiên, Luật mới quy định miễn tiền sử dụng đất/tiền thuê đất đối với đất được giao làm dự án nhà ở xã hội mà không cần thủ tục xác định tiền sử dụng đất. Đây là một yếu tố rất quan trọng trong việc rút ngắn thời gian thực hiện triển khai dự án. Trước đây, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để được miễn tiền sử dụng đất vẫn phải xác định tiền sử dụng đất rồi mới thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thủ tục hành chính. Doanh nghiệp luôn phải chờ đợi, hoạt động triển khai dự án sẽ bị đình trệ, hơn nữa, chi phí phát sinh trong khoảng thời gian “án binh bất động” đó, doanh nghiệp đều phải gánh chịu.
Bà Đinh Thị Loan – Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Trung Quý cho biết: "Thời gian ưu đãi đầu tư tính từ thời gian trong quá trình hoạt động dự án và từ thời gian giao đất. Thời gian giao đất chậm tính từ thời gian giao đất thực địa, nhưng để giao đất thực địa thì điều kiện là phải có bìa đỏ. Từ lúc có quyết định giao đất đến lúc có bìa đỏ phải mất khoảng thời gian 6 tháng để đi làm bìa đỏ. Do đó ưu đãi đầu tư đương nhiên mất 6 tháng. Và thứ hai là thuế lại tính theo quyết định chứ không tính theo giao đất thực địa. Chính vì vậy, chưa giao đất thực địa thì doanh nghiệp chưa có giấy phép xây dựng, chưa làm được gì, nhưng thuế lại tính từ thời gian có quyết định".
Điểm mới thứ hai của Luật Nhà ở sửa đổi đó là: không yêu cầu chủ đầu tư bắt buộc dành 20% đất trong dự án thương mại cho nhà ở xã hội và cung cấp các phương án thay thế cho các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội. Theo quy định cũ, dự án nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, dẫn đến hầu hết các địa phương không bố trí quỹ đất để phát triển dự án nhà ở xã hội độc lập. Quy định này dẫn đến việc bố trí quỹ đất không phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị dẫn đến quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua thiếu nhiều so với nhu cầu và không tạo sự chủ động cho địa phương.
Thứ ba, với việc quy định lợi nhuận tối đa 10% đối với diện tích xây dựng nhà ở xã hội thay vì toàn bộ dự án được đánh giá có thể giúp chủ đầu tư có thêm lợi nhuận từ việc phát triển nhà ở xã hội thông qua phần diện tích thương mại. Như vậy, đối với các doanh nghiệp, những chủ đầu tư có các dự án nhà ở xã hội sẽ được hưởng lợi từ những thay đổi của Luật.
Ông Dương Long Thành – Chủ tịch HĐQT Tập đoàn BĐS Thắng Lợi cho biết: "Trong các tập đoàn đều dành một khoản nguồn lực, nguồn vốn. Do đó, trong cơ cấu doanh thu nguồn lực và nguồn vốn, chúng tôi cũng dành khoảng 30% doanh thu đến từ mảng nhà ở xã hội và chúng tôi chấp nhận việc đó. Lợi nhuận thấp nhưng có dòng tiền, và chúng tôi xem việc đấy như một trách nhiệm đóng góp với địa phương, với đất nước".
Tuy nhiên, đến 1/1/2025 Luật Nhà ở sửa đổi mới có hiệu lực và các doanh nghiệp cần phải giải quyết những vấn đề về nguồn vốn, về chi phí phát sinh trong khoảng hơn một năm nữa. Do vậy, các doanh nghiệp vẫn cần tiếp tục tái cơ cấu, huy động nguồn vốn từ nhiều kênh để duy trì hoạt động ổn định, chờ đợi cú hích khi Luật được thực thi.
