ĐÀI PHÁT THANH
& TRUYỀN HÌNH HÀ NỘI

Tọa đàm phiên 2: Chủ đề "Hoàn thiện thể chế để thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững"

Điều hành: Ông Nguyễn Đức Kiên, Thành Viên hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia và sự tham gia của các diễn giả.

Diễn giả: 

1. Bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng.

2. Ông Vũ Sỹ Kiên - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường.

3. Thượng tá Phạm Hải Bình - Giảng viên chính Khoa Cảnh sát kinh tế, Học viện Cảnh sát nhân dân.

4. Luật sư Nguyễn Sỹ Hồng – Giám đốc Công ty Luật Legalserco VietNam LLC.

5. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM.

Tọa đàm phiên 1: Chủ đề "Nhận diện thị trường bất động sản 2025"

Điều hành: Ông Nguyễn Đức Kiên, Thành Viên hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia và sự tham gia của các diễn giả.

Diễn giả:

1. Đại biểu Quốc hội Hà Sỹ Đồng - Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội.

2. Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

3. Ông Quách Gia Quỳnh – Phó Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội.

4. Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Việt Nam, Chủ tịch HĐQT GP Invest.

5. Ông Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu.

Ông Nguyễn Đức Kiên: Câu hỏi đầu tiên của phiên thảo luận dành cho ông Hà Sỹ Đồng. Ông có đánh giá như thế nào về tác động của các chính sách vĩ mô hiện nay đối với thị trường bất động sản? 

Ông Hà Sỹ Đồng: Tôi thấy rằng bất động sản trong thời gian vừa rồi có nhiều vấn đề nhạy cảm, đây không chỉ là ngành kinh tế đơn thuần mà còn là an ninh xã hội. Đối với chính sách vĩ mô, trong thời vừa rồi ta có những bước cải thiện mạnh mẽ, sửa luật đất đai, kinh doanh bất động sản, nhà ở, giảm thuế, đánh thuế, tăng thuế… Tuy nhiên chính sách chưa đủ sâu để ngấm vào thị trường, dẫn dến thị trường bất động sản thiếu lành mạnh, chưa ổn định. Trong đó, chính sách thuế không đủ sức, nhiều khi người cần mua thì không mua được. Trong thời gian vừa rồi chúng tôi đề nghị hoàn thiện thể chế, trong đó có chính sách vĩ mô, luật đất đai, nhà ở, đầu tư thì còn các luật khác, nghị định. Nhiều khi dự án mất 3-5 năm để đưa vào khởi công. Thứ hai là chính sách tín dụng, phải ưu tiên các dự án nhà ở xã hội cần phải thiết thực hiệu quả. Thứ ba, cần có sự đồng bộ giữa các địa phương, nguồn cung nhà mới đáp ứng khoảng 10-15% nhu cầu. Trong khi đó, giá lại trên trời không mua được. Do đó chính sách vĩ mô tác động sâu rộng.

Ông Nguyễn Đức Kiên: Hệ lụy nào có thể diễn ra khi tình trạng giá bất động sản vẫn tiếp tục cao như vậy?

Ông Hà Sỹ Đồng: Điều này có tác động trực tiếp rất lớn, không chỉ đối với tăng trưởng kinh tế mà còn đối với sự phát triển lâu dài. Vừa rồi, lứa thanh niên “3 không” cũng đã xuất hiện. Và nếu như tình trạng này tiếp diễn thì dự báo 10 năm tới sẽ ảnh hưởng đến dân số, lao động an sinh xã hội, hệ lụy kéo theo rất nhiều. Do vậy, trong thời gian tới cần tập trung, thứ nhất là hoàn thiện thể chế, thứ hai Nhà nước cần có can thiệp tới chính sách bất động sản bằng cách theo dõi thường xuyên. Thứ ba cần có chế tài mạnh mẽ, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dự án phục vụ người thu nhập thấp, ngăn chặn đầu cơ thổi giá.

Ông Nguyễn Đức Kiên: Thưa ông Quách Gia Quỳnh, với tư cách là một trong những đơn vị tham mưu giá đất thì khi xây dựng bảng giá đất có áp lực nào, những người làm công tác tham mưu trực tiếp, những vấn đề tác động có được các cơ quan tham mưu lắng nghe, xử lý không?

Ông Quách Gia Quỳnh: Trong quá trình xây dựng bảng giá đất, với góc độ cơ quan chủ trì xây dựng bảng giá đất thì có tác động tích cực: giảm sự chênh lệch, tăng thu cho Nhà nước. Tuy nhiên, bên cạnh đó có một số tiêu cực là tăng thuế người dân, gây áp lực lên bảng giá đất đặc biệt là khi giá đất cao hơn thực tế. Luật Đất đai hiện nay có nhiều điểm tiến bộ. Một trong những điểm mới là bỏ khung giá đất, làm hài hoà lợi ích thị trường. Bên cạnh đó, chúng ta cũng đã ban hành Quyết định 71 năm 2024 về việc điều chỉnh bảng giá đất, tạo sự minh bạch công bằng các giao dịch, từ đó tạo cơ sở chính sách đất đai đồng bộ hài hoà lợi ích. Tuy nhiên nếu không xem xét đầy đủ thì bảng giá đất sẽ có chênh lệch với thực tế khiến người dân phản ứng vì giá đất tăng cao, hệ luỵ gây tác động xấu tới thị trường, an sinh xã hội.

Ông Nguyễn Đức Kiên: Điều gì khiến nghịch lý cung – cầu đang diễn ra trên thị trường: Nguồn cung tăng, giá nhà chưa có dấu hiệu giảm mà vẫn neo ở mức giá cao gấp 20 - 30 lần so với thu nhập của người dân? 

Ông Nguyễn Văn Đính: Trước hết về các thể chế của chúng ta. Chính việc đấy khiến cho bị ách tắc. Khi nó giải phóng các dự án thì các dự án tăng nguồn cung mạnh. Số liệu chúng tôi có được thì các dự án mới tăng đến 3.000 sản phẩm, diễn biến tích cực. Các dự án được tham gia chào và giới thiệu với công chúng gần tiếp cận với số lượng mua mới tham gia thị trường năm 2018. Đây là nỗ lực rất mạnh. Có những vấn đề luật thể chế đã ra nhưng vướng mắc thì Đảng và Chính phủ cũng đã ban hành một số nghị quyết. Từ đó, nguồn cung các sản phẩm tăng lên là có, nhưng chất lượng lại có vấn đề, thiếu sự phù hợp, thị trường có dấu hiệu giá lên do cầu quá lớn, trong đó nhiều dự án nằm ở ngưỡng sản phẩm cao cấp, gần như không có giá thấp. Theo thống kê chỉ có khoảng 5 - 6 % các dự án ở phân khúc giá thấp mà chủ yếu là nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, nhiều dự án trung cấp nằm lâu nhiều vướng mắc cũng làm chi phí tăng lên. Đến thời điểm này, chi phí cũng cao, trong đó đặc biệt là chi phí tiền sử dụng đất. Từ đó, họ buộc phải tăng giá vì trải qua quá trình khó khăn. Đấy là những nguyên nhân thị trường giá cao. Nhưng phải thừa nhận nguồn cung được cải thiện trong thời gian gần đây. Nhà ở xã hội ở các địa phương đã tăng lên, chính quyền quan tâm hơn. Đơn cử như ở một số thành phố lớn như TP.HCM, Hải Phòng, hay Bình Dương, số lượng dự án tăng nhanh. Có thể thấy, những khó khăn vẫn còn, nhưng đâu đó chúng tôi vẫn thấy nó đang được tiếp tục điều chỉnh, Bộ Nông nghiệp Môi trường, Bộ Xây dựng vẫn triển khai và ban hành nhiều dự thảo. Chúng tôi đồng ý là có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc thị trường mất cân đối, nhưng tôi cho rằng, đầu cơ bản chất là một loại hình kinh doanh vì cơ chế thị trường, chúng ta cần có giải pháp bằng thể chế, ngăn chặn hành vi bất lợi, ví dụ đầu cơ có thể dùng thuế, tăng nguồn cung lên để tạo áp lực về giá, điều tiết được thị trường.

Ông Nguyễn Đức Kiên: Vậy xin được hỏi ông Nguyễn Quốc Hiệp, theo phân tích là hiện nay nguồn cung vào thị trường đang tăng. Nhưng tại sao giá vẫn tiếp tục neo cao như vậy? 

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Với góc độ chủ đầu tư, chúng ta đang trong bối cảnh chuẩn bị sửa đổi Luật Đất đai, giá đất chưa bao giờ lên cao như vậy so với thu nhập trung bình. Một người phải mất rất nhiều năm tiền lương mà vẫn không hy vọng mua được nhà. Vì vậy làm thế nào để thị trường lành mạnh, đáp ứng đa số nhu cầu người dân, không có bong bóng thì mới hiệu quả. Với tư cách là chủ đầu tư, nhiều dự án của chúng tôi phải mất tới 14 năm thi công thì có những chi phí vô hình suốt 14 năm ai tính cho chúng tôi. Thứ hai là bảng giá đất, giá đất luôn là khấu phần quan trọng của bất động sản chiếm 30% sản phẩm. Nếu đưa cao thì giá nhà không giảm mặc dù biết giá đất liên quan đến thu ngân sách, phải cân đối giữa sự phát triển toàn diện nền kinh tế với thu ngân sách, quyền lợi người dân thì xử lý sao cho hài hoà. Đến nay, điều này vẫn chưa có biện pháp giải quyết cụ thể. Chúng ta không ngạc nhiên với giá đất cao ở Hà Nội và TP.HCM, giá đất theo nguyên tắc thị trường chứ không phải theo giá thị trường. Giá đất là một nhưng hệ số liên quan bảng giá đất với loại đất áp dụng như thế nào thì là trách nhiệm của cơ quan Nhà nước để hài hoà và giúp doanh nghiệp yên tâm phát triển. Trách nhiệm của doanh nghiệp là điều tiết giá, nhưng để giá đất, giá nhà ổn định thì cơ chế do Nhà nước ban hành. Đối với các nhà đầu tư, nếu đánh thuế luỹ tiến nhà đầu tư hoặc thuế thu nhập chuyển nhượng nhà phải khác nhau chứ không được đánh đồng loạt với mục đích sử dụng khác nhau.

Ông Nguyễn Đức Kiên: Vậy tại sao các nhà thầu vẫn làm phân khúc cao cấp bất động sản nhiều hơn. Bởi nếu như vậy, thì phân khúc bình dân có nhu cầu lớn thông thường sẽ phải bán nhanh hơn? 

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Chỉ các chủ đầu tư mới quyết định được cao cấp hay bình dân. Để kiếm được dự án, hoàn thành thủ tục đầu tư xây dựng là rất vất vả nên thông thường các doanh nghiệp khi đầu tư thường muốn mang lại hiệu quả cao nhất. Trong khi đó, nhà ở xã hội chỉ mang lại 15% lợi nhuận, trước chỉ có 10% nên chưa nhiều nhà đầu tư hấp dẫn. Còn nếu so giữa phân khúc trung bình và cao cấp thì phân khúc cao cấp mang lại lợi nhuận cao hơn. Thứ hai là người có tiền mua căn hộ cao cấp nhanh hơn rất nhiều, có những căn hộ 20 tỷ người ta xuống tiền nhanh luôn, nên phân khúc cao cấp lại bán nhanh hơn. Đấy là cơ chế của thị trường chúng ta hiện giờ.

Ông Nguyễn Đức Kiên: Câu hỏi tiếp theo xin được dành cho ông Nguyễn Trí Hiếu. Thưa ông, ảnh hưởng của các yếu tố tài chính có tác động tời giá bất động sản của thị trường Việt Nam như thế nào? 

Ông Nguyễn Trí Hiếu: Nhìn từ phía chính sách tiền tệ, nếu thị trường bất động sản đi vào tình trạng bong bóng, có khả năng nguồn cung tăng, hàng tồn kho tăng, người dân không tiếp cận được nhà ở. Trong khi đó, giá nhà trung bình cao gấp 20 - 30 lần thu nhập bình quân đầu người Việt Nam. Con số này ở Mỹ chỉ vào khoảng 4 - 5 lần. Chúng ta bỏ qua câu chuyện vi mô, nói câu chuyện vĩ mô. Trong 2025 tăng trưởng tín dụng trong 10 tháng đầu năm khoảng 15%. Nếu tính cả năm thì sẽ rơi vào khoảng 18 - 20%. Trong đó, tăng trưởng tín dụng bất động sản cao, chiếm 24% trong tổng dư ngân hàng. Nói chung tất cả tín dụng tăng lên 137% rất cao, rất nhiều tổ chức kinh tế thế giới cảnh báo, tăng trưởng kinh tế Việt Nam cao so với GDP. Tăng trưởng tín dụng cho năm nay 18 – 20%. Hiện các ngân hàng đang tìm cách huy động vốn nhiều hơn. Tăng lãi suất, lãi suất qua đêm 7%. Việc các ngân hàng tăng lãi suất huy động sẽ khiến chi phí lãi suất, vốn cho người dân tăng. Ngoài việc giá bất động sản tăng thì người dân khó tiếp cận tín dụng. Hiện nay, tín dụng bất động sản đã tăng cao rồi. Trong khi các ngân hàng ở Mỹ đang chần chừ cho vay đất, bởi đất không phải tài sản sinh lời. Thì các ngân hàng ở Việt Nam lại cho vay để hỗ trợ đầu cơ đất. Vai trò ngân hàng trong giá đất tăng là có. Có lẽ chính sách tiền tệ cần có sự điều chỉnh, đặc biệt là tín dụng cho vay bất động sản đất nền, giảm tỷ lệ tín dụng bất động sản xuống mức 20%. Ngân hàng Nhà Nước cần hỗ trợ các ngân hàng để cho vay với lãi suất thấp hơn, người dân có nhu cầu mà không tiếp cận tín dụng bất động sản, hàng tồn kho tăng lên, bong bóng bất động sản có thể xảy ra.

Ông Nguyễn Đức Kiên: Theo thống kê đến 15/11, dư nợ tín dụng chúng ta rơi vào khoảng 19,3%, năm nay dự kiến 18 - 20%. Ngân hàng Nhà nước từ nay đến cuối năm sẽ chọn ra một số ngân hàng để thanh tra lại về dư nợ tín dụng. Thưa ông Lê Đình Chung, trong tất cả trao đổi chưa để ý đến cơ cấu doanh nghiệp, 96-97% là doanh nghiệp nhỏ và vừa, số lượng doanh nghiệp lớn có thể đảm nhiệm việc tiết kiệm chi phí đầu tư, góp phần giảm giá thành bất động sản thì còn ít. Vậy doanh nghiệp nhỏ và vừa sẽ tham gia vào đấy như nào?

Anh Lê Đình Chung – Phó Tổng Giám đốc SGO Group: Trước bối cảnh thị trường nhiều biến động, các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SMEs) trong ngành bất động sản đã nắm bắt rất rõ bức tranh thị trường, đặc biệt là sự phát triển có tính cục bộ và phân hóa theo khu vực. Phân khúc trọng tâm hiện nay là nhà ở căn hộ, trong khi phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang đối diện với nhiều khó khăn. Việc giá bất động sản neo cao đã tác động tiêu cực đến thanh khoản chung, khiến hoạt động triển khai dự án của doanh nghiệp trở nên khó khăn và kém hiệu quả. Tuy nhiên, đây cũng là giai đoạn mà khung khổ pháp lý đang dần được thắt chặt và minh bạch hóa, điều này được đánh giá là cực kỳ tích cực trong việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

Tâm lý khách hàng cũng có sự dịch chuyển mạnh mẽ. Nếu trước đây họ mua theo làn sóng đầu cơ thì hiện tại, xu hướng là tìm kiếm sản phẩm đáp ứng đồng thời nhu cầu ở thực và tiềm năng đầu tư bền vững. Sự xuất hiện của các đại đô thị quy mô lớn đang thay đổi hoàn toàn sân chơi của thị trường, buộc các SMEs phải xây dựng lại chiến lược cốt lõi.

Để tối ưu hóa hiệu quả hoạt động và thích ứng với môi trường mới, SMEs đang triển khai các bước đi chiến lược sau. Thứ nhất là tích hợp chuỗi giá trị và tối ưu hoá chi phí. Trong giai đoạn trước, doanh nghiệp thường chỉ tập trung vào vai trò phân phối hoặc đầu tư đơn thuần. Hiện tại, chiến lược được thay đổi theo hướng tích hợp và đa năng để giảm thiểu chi phí trung gian. Các đơn vị vừa đóng vai trò Chủ đầu tư, vừa kiêm nhiệm tư vấn và phân phối sản phẩm. Mô hình này không chỉ giúp tối ưu hóa chi phí triển khai mà còn cho phép doanh nghiệp kiểm soát được chất lượng sản phẩm từ khâu phát triển đến bàn giao.

Thứ hai là tái cơ cấu dự án và tập trung vào thanh khoản. Các SMEs đang tập trung nguồn lực vào những thị trường có tính thanh khoản cao và yếu tố pháp lý đã được hoàn thiện. Doanh nghiệp tích cực thực hiện các hoạt động M&A (mua bán và sáp nhập) hoặc cơ cấu lại một số dự án để đảm bảo tính an toàn vốn và hiệu quả đầu tư. Trọng tâm bán hàng hướng đến các sản phẩm thu hút mạnh mẽ người dân có nhu cầu ở thực. 

Cuối cùng là đồng hành cùng định chế tài chính. Để giải quyết nút thắt thanh khoản, các SMEs chủ động đồng hành cùng các ngân hàng để xây dựng và cung cấp các gói vay và giải pháp tài chính linh hoạt, qua đó khuyến khích và hỗ trợ người mua nhà tiếp cận sản phẩm dễ dàng hơn.

Bà Trần Hồng Nguyên, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật và tư pháp của Quốc hội phát biểu

Có thể thấy trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản ở một số khu vực xuất hiện những diễn biến khá bất thường, đặc biệt là tình trạng giá đất, giá nhà tăng nhanh, vượt xa giá trị thực tế và mặt bằng thu nhập của người dân. Một số thông tin trên thị trường, cũng như phản ánh từ cử tri, báo chí và các chuyên gia cho rằng có dấu hiệu của hoạt động gom mua, lũng đoạn và đẩy giá. 

Để xác định có hay không hành vi “gom hàng”, thao túng thị trường, hay cấu kết tạo sốt ảo, cần có kết luận từ các cơ quan quản lý chuyên ngành, các cơ quan thanh tra, kiểm tra và thậm chí là cơ quan tố tụng nếu có dấu hiệu vi phạm pháp luật.

Tuy nhiên, tôi cho rằng những biến động giá lớn, lặp đi lặp lại trong thời gian ngắn, tập trung vào các khu vực sắp có quy hoạch, có chủ trương đầu tư hạ tầng hoặc các dự án lớn, là tín hiệu cần giám sát đặc biệt. Giá đất tăng nhanh không chỉ gây bất ổn thị trường, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế vĩ mô, làm méo mó hoạt động sản xuất – kinh doanh và tạo áp lực lớn lên người thu nhập thấp trong việc tiếp cận nhà ở.

Trước thực trạng đó, có một số định hướng giải pháp mà tôi cho rằng cần được triển khai đồng bộ.

Thứ nhất, hoàn thiện thể chế và khung pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản. Hiện nay chúng ta đang triển khai một loạt văn bản hướng dẫn Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Đây là cơ hội để bịt các khoảng trống pháp lý về đấu giá đất, đấu thầu dự án, phân lô bán nền, môi giới bất động sản và kiểm soát nguồn cung. Pháp luật càng rõ ràng, thị trường càng khó bị thao túng.

Thứ hai, nâng cao tính minh bạch của thị trường. Việc công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tiến độ dự án, pháp lý dự án và giá giao dịch là yếu tố then chốt. Khi người dân có đầy đủ thông tin, thị trường sẽ tự điều chỉnh và hạn chế rất nhiều các hoạt động “tạo sóng”, thổi giá. Chúng tôi ủng hộ việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, cơ sở dữ liệu nhà ở quốc gia và hệ thống giao dịch điện tử. Đây là công cụ giúp Nhà nước quản lý hiệu quả, đồng thời chống gian lận.

Thứ ba, tăng cường giám sát, thanh tra và xử lý nghiêm hành vi vi phạm theo Nghị quyết 161 của Quốc hội. Quốc hội cần tiếp tục đôn đốc Chính phủ và các địa phương thực hiện thanh tra các khu vực có biến động bất thường về giá. Bất kỳ hành vi lợi dụng thông tin quy hoạch, thao túng thị trường, môi giới trái phép, hoặc đưa thông tin sai lệch để trục lợi đều phải bị xử lý nghiêm theo quy định pháp luật, kể cả chế tài hình sự nếu có đủ căn cứ.

Thứ tư, phát triển nguồn cung thực chất, đặc biệt là phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực. Cần chia ra các loại hình bất động sản để phù hợp với nhu cầu của người dân theo từng phân khúc. Một khi thị trường chỉ dựa vào lực cầu đầu cơ thì rất dễ tạo bong bóng và dễ bị thao túng. Do đó, cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, cải cách thủ tục đầu tư và sử dụng đất để rút ngắn thời gian triển khai dự án. Khi nguồn cung tăng lên, thị trường sẽ tự ổn định.

Thứ năm, hoàn thiện chính sách tài chính, tín dụng bất động sản. Một số giai đoạn, tín dụng bị siết đột ngột khiến thị trường mất cân đối; giai đoạn khác, tín dụng nới rộng quá nhanh lại tạo điều kiện cho đầu cơ. Cần có chính sách tín dụng ổn định, dựa trên dữ liệu thị trường, hướng đến các dự án có tính khả thi và giá trị sử dụng thực.

Có thể nói, xử lý hiện tượng “bất thường” trên thị trường bất động sản không thể dựa vào một biện pháp đơn lẻ. Đây phải là nỗ lực tổng thể, kết hợp giữa hoàn thiện thể chế, tăng cường giám sát, nâng cao minh bạch và phát triển nguồn cung nhằm bảo đảm thị trường bất động sản vận hành lành mạnh, ổn định, vì lợi ích chung của người dân và nền kinh tế.

Nhà báo Nguyễn Kim Khiêm - Tổng Giám đốc - Tổng Biên tập Đài Phát thanh - Truyền hình Hà Nội phát biểu đề dẫn diễn đàn

Sau thành công của diễn đàn năm 2024, Đài Hà Nội tiếp tục chọn chủ đề diễn đàn năm nay là “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững – 2025” như một thông điệp nhất quán trong quan điểm tiếp cận và giải quyết các vấn đề khiến thị trường bất động sản vận động méo mó, xộc xệch thời gian qua. Đó là nạn đầu cơ, thổi giá, lũng đoạn thị trường khiến giá nhà ở vượt xa tầm với của người có nhu cầu thực về chỗ ở thay vì giới đầu cơ coi đây là thứ tài sản tích lũy. Đó là nạn trục lợi chính sách nhân văn của Nhà nước về nhà ở xã hội, tước đoạt cơ hội an cư của người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình. Hay sự phát triển nguồn cung nhà ở đang mất cân đối khiến nhiều người mắc kẹt ở giấc mơ mua nhà khi “không đủ giàu để mùa nhà ở thương mại, không đủ nghèo để mua nhà ở xã hội”.

Thời điểm này năm ngoái, chúng ta đưa ra nhận định, căn hộ chung cư ở các quận nội thành dưới 50 triệu đồng một m² sắp biến mất. Bây giờ nguồn cung chung cư giá dưới 60 triệu đồng đã biến mất. Tất cả chung cư ở khu vực nội thành, kể cả nhà ở xã hội đều trở thành căn hộ hạng sang với giá thấp nhất là 60 - 70 triệu đồng một m². 

Sự mất cân đối phân khúc nguồn cung tạo ra chênh lệch lợi nhuận lớn khiến hàng ngàn người phải thức xuyên đêm chờ nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội. Trong khi lại có rất nhiều trường hợp trục lợi chính sách, núp bóng người thu nhập thấp để chiếm suất, mua đi bán lại nhà ở xã hội để ăn hưởng chênh lệch. 

Trong suốt ba tháng qua, phóng viên của Đài Hà Nội đã nhập vai người mua nhà, gặp gỡ các môi giới, cò mồi để làm rõ các chiêu thức lách luật, mượn tên – mượn lốt mua nhà ở xã hội thông qua tuyến bài phóng sự điều tra “Ai đang ở nhà xã hội”. Nếu như năm ngoái, tại diễn đàn này chúng ta nói về tình trạng đấu giá đất cao ở ngoại thành rồi bỏ cọc để thổi giá, thì câu chuyện thời sự thời điểm này là tình trạng trục lợi chính sách nhà ở xã hội. Tình trạng này cho thấy thị trường bất động sản tiếp tục bị các đối tượng đầu cơ thao túng, đẩy giá.

Cách đây hai tháng, trong cuộc họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng đã phải cảm thán: “Nhà chung cư cứ 70 đến 100 triệu đồng một m² thì ai có tiền mà mua”, đồng thời yêu cầu các cơ quan chức năng làm rõ “thị trường bất động sản có bị thao túng hay không” và chấn chỉnh tình trạng găm hàng, đội giá, thổi giá, gây méo mó thị trường. 

Trong cuộc tiếp xúc cử tri Hà Nội đầu tháng 10, Tổng Bí thư Tô Lâm cũng bày tỏ bất bình trước tình trạng đầu cơ thổi giá đất đến mức người dân còn không mua được mảnh đất ngay ở quê hương mình. Trong khi đó, nhiều công trình, dự án bất động sản bỏ hoang, đắp chiếu gây lãng phí. 

Những trăn trở của cả người đứng đầu Đảng và Chính phủ chính là những vấn đề chúng ta đã phản ánh, phân tích tại diễn đàn này tròn một năm trước. Dù còn những quan điểm khác nhau trong xã hội xung quanh khái niệm đầu tư và đầu cơ, song điều đáng mừng là quan điểm “nhà để ở không phải đầu cơ” đi kèm những cảnh báo về hệ lụy khôn lường của nạn đầu cơ đối với kinh tế - xã hội được các diễn giả nêu ra tại diễn đàn năm 2024 đã được các cơ quan quản lý nhà nước đồng thuận. Điều này thể hiện trong việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung các chính sách liên quan để hướng đến một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững. Những nút thắt về cơ chế chính sách dần được tháo gỡ để đẩy nhanh nguồn cung nhà ở; xử lý, khởi tố hình sự với những trường hợp thổi giá đất qua đấu giá; hình thành quỹ nhà ở cho thuê của quốc gia… Đấy thực sự là những điểm sáng về mặt điều chỉnh chính sách liên quan đến thị trường bất động sản. 

Tuy nhiên, chúng ta phải nhìn nhận một thực tế bằng kết quả cuối cùng; đã có nhiều người dân có mức thu nhập thấp và trung bình mua được nhà ở. Song ở một góc khác của bức tranh chung, chúng ta vẫn nhìn thấy những khoảng xám khi giá nhà đất tiếp tục leo thang trong năm vừa qua, vượt xa tầm với của nhiều người dân có nhu cầu thực về chỗ ở. Nguồn cung tăng nhưng sẽ chỉ như muối bỏ bể khi vẫn còn vô số nhà - đất rơi vào tay giới đầu cơ và trục lợi chính sách.

Chừng nào mà bất động sản vẫn chỉ được xem là kênh tích trữ tài sản hay mua đi bán lại để hưởng giá trị chênh lệch thay vì dành cho nhu cầu ở thực thì từ hoạt động đầu tư phát triển thông thường có thể trở thành hành vi đầu cơ gây nguy hại cho nền kinh tế và xã hội. Điều chúng tôi luôn muốn nhấn mạnh và nói đến tại diễn đàn này chính là nạn đầu cơ biến tướng, trục lợi chính sách làm thị trường phát triển méo mó. Đã đến lúc pháp luật cần nhận diện đây là thứ tội phạm nguy hiểm, cản trở sự phát triển tiến bộ của đất nước và sự công bằng của xã hội với các hành vi lũng đoạn nền kinh tế và hưởng lợi bằng cách tước đoạt cơ hội an cư của số đông người dân. 

Do vậy, tại diễn đàn năm nay, Đài Hà Nội mong muốn các diễn giả, các vị đại biểu tiếp tục đóng góp những giải pháp có tính đột phá cùng tiếng nói mạnh mẽ hơn về việc cải cách, hoàn thiện thể chế pháp luật để hướng đến mục tiêu “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững”. Một thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững sẽ là điểm tựa vững chắc cho sự phát triển của đất nước, là nền móng an toàn toàn cho trụ cột an sinh xã hội và là niềm hy vọng cho hàng triệu giấc mơ an cư trở thành sự thực. 

Những ý kiến và giải pháp nêu ra tại diễn đàn này sẽ tiếp tục được Đài Hà Nội tổng hợp để gửi đến các cơ quan chức năng như một sự tham vấn cho các chính sách của Nhà nước liên quan đến nhà ở và thị trường bất động sản. Đó cũng là việc làm vô cùng ý nghĩa khi cả nước, từ các bộ ngành trung ương đến địa phương, các đoàn thể và các tầng lớp nhân dân đang tích cực đóng góp cho dự thảo văn kiện Đại hội Đảng lần thứ XIV, với những quyết sách quan trọng định hướng cho sự phát triển của đất nước trong nhiều năm tới.