Dự án Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, Hà Nội, có tổng diện tích 32.000m2, hạ tầng đã được xây dựng đồng bộ, hoàn thành từ quý I năm nay. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa xác định được giá khởi điểm để đưa ra đấu giá.
Theo đại diện phòng tài chính huyện Hoài Đức, dự án này nằm tại vị trí hai đường Lại Yên – Tiền Yên, theo bảng giá đất của thành phố ban hành thì có giá từ 2,5 -3,5 triệu đồng/m2. Để định giá khởi điểm, theo hướng dẫn tại Nghị định 12 của Chính phủ ban hành tháng hai năm nay và văn bản ủy quyền của thành phố, sẽ lấy giá đất trong bảng giá nhân với hệ số điều chỉnh của huyện là 2,2.
Theo cách tính này thì thửa đất có giá trị cao nhất chưa đến 8 triệu đồng/m2, thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Lo sẽ làm thất thoát tài sản nhà nước nên huyện Hoài Đức chưa xác định giá khởi điểm để đấu giá. Đây cũng là vướng mắc chung của nhiều quận, huyện.
Với các khu đất đã được đấu giá thành công trước đây thì việc định giá khởi điểm cũng mất rất nhiều thời gian. Ví dụ, để có giá khởi điểm, trước đây các quận, huyện được thành phố ủy quyền phải thành lập hội đồng thẩm định, thuê đơn vị tư vấn khảo sát để xác định hệ số điều chỉnh. Quá trình này mất hơn một tháng mới có kết quả để trình Hội đồng thẩm định giá đất.
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ được UBND cấp tỉnh điều chỉnh hàng năm theo diễn biến thị trường. Đồng thời, giá khởi điểm của các khu đất đấu giá đã được làm hạ tầng kỹ thuật sẽ là giá được công bố trong bảng giá đất được UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm.
Luật đất đai năm 2024 đưa ra 4 phương pháp xác định giá đất cụ thể, gồm: phương pháp hệ số điều chỉnh, thu nhập, thặng dư, so sánh. Các phương pháp này sẽ được áp dụng linh hoạt trong việc xác định giá của các loại đất sát với thị trường, tạo thuận lợi trong việc nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thu thuế chuyển nhượng, áp dụng giá đất để thu hồi GPMB…
Luật Đất đai 2024 sẽ làm rõ trách nhiệm cơ quan tư vấn, trách nhiệm của Hội đồng, trách nhiệm của người quyết định và các quy trình sẽ được triển khai một cách minh bạch.
Đặc biệt, Luật đã giải quyết bài toán hết sức khó khăn thời gian qua là định giá đất phù hợp, sát với giá thị trường với phương pháp định giá theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn khi hoàn thành cơ sở dữ liệu của từng thửa đất, từng thời điểm.
Còn trong giai đoạn chuyển tiếp, việc định giá đất đai được thực hiện theo bốn phương pháp đang được thế giới áp dụng (thu nhập, so sánh, thặng dư, hệ số điều chỉnh).
Việc Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8 được kỳ vọng sẽ gỡ khó cho vấn đề xác định giá khởi điểm đất đấu giá và việc định giá đất nói chung.
